Planschade

Ruimtelijke uitvoeringsplannen kunnen onroerende goederen herbestemmen van bebouwbare naar onbebouwbare zones of omgekeerd. Private eigenaars kunnen ingevolge de ruimtelijke planning door de overheid geraakt worden aan hun rechten en belangen. Als gevolg van een beleidswijziging kunnen zij een aanzienlijke vermogensschade lijden (of een aanzienlijke vermogenswinst realiseren).

Planschade is de schade ingevolge een niet te verwachten bouw- of verkavelingsverbod ten gevolge van bijvoorbeeld een bestemminswijziging in een plan van aanleg of een ruimtelijk uitvoeringsplan. Deze materie wordt geregeld door de artikelen 2.6.1. – 2.6.3. VCRO.

U heeft in geval van planschade enkel recht op een vergoeding indien er voldaan is aan volgende voorwaarden:

• Percelen die vóór de bestemmingswijziging stedenbouwkundig en bouwtechnisch bebouwbaar waren; 
• Percelen die aan een voldoende uitgeruste weg gelegen zijn;
• Enkel de eerste 50 meter vanaf de rooilijn komt in aanmerking.

Ingevolge een arrest van het Grondwettelijk Hof van 10 november 2016 (nr. 140/2016) geldt deze beperking van de eerste 50 meter vanaf de rooilijn niet voor wat betreft gronden gelegen in andere gebieden dan woongebieden, zoals in industriegebieden, gebieden voor ambachtelijke bedrijven, gebieden voor kleine en middelgrote ondernemingen en andere gebieden die op de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van het definitieve plan waarbij een bouwverbod wordt opgelegd, bestemd waren om gebouwen te ontvangen met een bouwdiepte van meer dan 50 meter vanaf de rooilijn.

Het recht op vergoeding kent enkele uitzonderingen (artikel 2.6.1., §4 VCRO), zoals bijvoorbeeld:

• Bij een bouw- of verkavelingsverbod dat voortvloeit uit een onteigeningsbeslissing (in dat geval kan u een vergoeding verkrijgen in het kader van de onteigeningsbeslissing);
• Bij verbod een grotere oppervlakte van een perceel te bebouwen dan het ruimtelijk uitvoeringsplan toelaat of bij een verkaveling de door het plan bepaalde bebouwingsdichtheid te overschrijden;
• Bij verbod de exploitatie van gevaarlijke, ongezonde en hinderlijke bedrijven voort te zetten na het verstrijken van de tijd waarvoor de omgevingsvergunning was verleend;

• Bij verbod een stuk grond te verkavelen waarvoor een vroeger verleende omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden vervallen was op de datum van de inwerkingtreding van het ruimtelijk uitvoeringsplan of plan van aanleg dat vermeld verbod inhoudt; 
• Als de waardevermindering minder dan 20% bedraagt van de waarde van het perceel; 
• …

Let op, u heeft niet automatisch recht op een vergoeding. U moet als eigenaar actief een planschadevordering indienen bij de rechtbank van eerste aanleg. Deze vordering dient tijdig ingesteld te worden.

U dient de vordering in te stellen binnen één jaar na het “startfeit”.

Het startfeit is het ogenblik waarop het recht op planschadevergoeding ontstaat. Dit startfeit doet zich voor indien binnen de vijf jaar na de bestemmingswijziging:

• De grond wordt verkocht of overgedragen onder bezwarende titel (géén schenking);
•  Het goed wordt ingebracht in een vennootschap;
• Een omgevingsvergunning wordt geweigerd;
• Een negatief stedenbouwkundig attest wordt afgeleverd.

Het is dus belangrijk om binnen de 5 jaar na de bestemmingswijziging een startfeit te “creëren” en vervolgens binnen 1 jaar een procedure in te stellen bij de rechtbank van eerste aanleg.

De rechtbank zal vervolgens beoordelen of aan de toepassingsvoorwaarden is voldaan en stelt doorgaans een deskundige aan om een raming te maken van de waardevermindering. De planschadevergoeding bedraagt 80% van de waardevermindering van de grond als gevolg van de bestemmingswijziging.

De waardevermindering is het verschil tussen de geïndexeerde oorspronkelijke verwervingsprijs en de waarde op het ogenblik dat het recht op planschadevergoeding ontstaat (= startfeit).

De overheid kan binnen de twee jaar na een in kracht van gewijsde gegaan vonnis of arrest ook zorgen voor een “herstel in natura” door via een effectieve wijziging van het ruimtelijk uitvoeringsplan te voorzien dat het goed opnieuw haar vroegere bestemming krijgt.

In de toekomst zal de planschadevergoeding worden gewijzigd door het Instrumentendecreet. Dit Decreet is thans nog in behandeling in het Vlaams Parlement en dus nog niet in werking getreden.

Heeft u ingevolge een bestemmingswijziging schade geleden, contacteer dan zeker STUDIO | LEGALE advocaten. Wij kijken graag na of u recht heeft op een planschadevergoeding en begeleiden u in de procedure om de vergoeding te bekomen.