De wisselwerking met het burgerlijk recht

Artikel 78 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat de omgevingsvergunning een zakelijk karakter heeft. Dit wil zeggen dat de vergunning wordt verleend onder voorbehoud van de burgerlijke rechten die betrekking hebben op het onroerend goed in kwestie en dus geen afbreuk doet aan de burgerlijke rechten van derden.

De overheid die beslist over een vergunningsaanvraag gaat na of de vergunning in overeenstemming is met de toepasselijke stedenbouwkundige regelgeving, de openbare belangen, het beleid, de ruimtelijke ordening etc. Zij houdt daarbij slechts in beperkte mate rekening met de burgerlijke rechten die betrokken zijn bij een bepaald project en zij is niet bevoegd om discussies daaromtrent te beslechten.

Het is aldus mogelijk dat men een vergunning verkrijgt, maar dat deze in de praktijk niet gebruikt kan worden omdat het vergunde bouwproject afbreuk doet aan burgerlijke rechten van derden. Het kan hier gaan over discussies i.v.m. het eigendomsrecht, de omvang van een erfdienstbaarheid, de perceelgrenzen, uitzichten op buurpanden etc. Bij wijze van voorbeeld:

• Een vergunning voor het bouwen op een perceel dat niet uw eigendom blijkt te zijn, zal u niet kunnen uitvoeren;

• Een vergunning voor het bouwen van een erker op 3 meter van de zijgevel van de naastgelegen woning zal niet kunnen worden ten uitvoer gelegd wanneer de verkoopakte bepaalt dat een bouwvrije strook van 6 meter ten opzichte van de naastgelegen woning moet worden vrijgehouden om privacy en lichtinval te vrijwaren;
• Een vergunning om het gelijkvloers van een appartementsgebouw om te vormen van een woning naar een winkelruimte zal niet ten uitvoer kunnen worden gelegd wanneer de basisakte van het appartementsgebouw commercieel gebruik van de wooneenheden verbiedt;
• Een vergunning voor het oprichten van een woning op een perceel zal niet ten uitvoer kunnen worden gelegd wanneer men hierdoor de erfdienstbaarheid in de vorm van een recht van uitweg ten voordele van het naburig pand onmogelijk maakt.

Dat dergelijke burgerrechtelijke discussies niet door de administratieve overheden of de administratieve rechtscolleges, maar wel door de burgerrechtelijke hoven en rechtbank in ons land worden beslecht, is een grondwettelijk principe en een toepassing van de scheiding der machten (artikel 144 en 159 van de Grondwet).

In de praktijk komt het geregeld voor dat de aanvrager van een bouwproject naburen of betrokken derden een overeenkomst tot akkoordverklaring met het bouwproject laat ondertekenen. Zowel de aanvrager van het bouwproject als de persoon die zich akkoord verklaart, dienen hiermee op te letten. Een akkoordverklaring kan immers nefaste gevolgen hebben zowel in een administratieve procedure wanneer u de vergunning alsnog wil aanvechten als in een burgerlijke procedure wanneer u de schending van uw burgerlijke rechten opwerpt. Voor de aanvrager impliceert de akkoordverklaring dan weer niet dat hij buiten de voorschriften van de eventueel beperktere vergunning mag handelen.

Wel zullen sommige burgerrechtelijke aspecten bij een vergunningsaanvraag soms via de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening mee aan bod kunnen komen, bijvoorbeeld wat betreft hinder.

Het omgevingsrecht en het burgerlijk recht kunnen dus op gespannen voet met elkaar staan.