OPZEGGING Archives - STUDIO-LEGALE

De voormalige pachtwet van 1969[1] was aan vernieuwing toe. Zodoende werd in 2022 een voorstel van Vlaams pachtdecreet[2] ingediend. Dit voorstel kijkt naar de toekomst en creëert een billijk evenwicht tussen de rechten en plichten van eigenaars en pachters. Op 4 oktober 2023 werd het voorstel aangenomen door de Vlaamse regering en op 1 november 2023 is het nieuwe decreet in werking getreden. In dit artikel leest u alvast de drie belangrijkste vernieuwingen.

Wat is pacht?

Pacht is een bijzonder type huur van onroerende goederen (d.i. grond of vastgoed), doorgaans voor landbouwdoeleinden. Tot voor kort werd pacht geregeld door de pachtwet van 4 november 1969. Na ruim een halve eeuw komt de pachtwet evenwel niet langer tegemoet aan de huidige maatschappelijke noden.

Met de 6^e staatshervorming van 2014 werd de bevoegdheid voor huur overgeheveld van het federale naar het gewestelijke niveau. In navolging van het Waalse Gewest[3], is er nu ook een gemoderniseerd Vlaams pachtdecreet.[4]

Belangrijkste vernieuwingen

Schriftelijke overeenkomsten

De voornaamste vernieuwing is ongetwijfeld dat schriftelijke pachtovereenkomsten de norm worden. Onder de voormalige wet waren schriftelijke contracten ook reeds verplicht, maar werd miskenning van deze verplichting niet gesanctioneerd. Momenteel zijn veel pachtovereenkomsten bijgevolg nog steeds mondeling, wat zorgt voor veel onzekerheid bij zowel pachters als eigenaars.[5]

Nieuwe pachtovereenkomsten moeten schriftelijk worden opgesteld. Lopende mondelinge pachtovereenkomsten blijven geldig, maar moeten worden omgezet indien een partij erom vraagt. De Vlaamse regering zal modellen van pachtovereenkomsten ter beschikking stellen.

In tegenstelling tot de pachtwet, voorziet het Vlaams pachtdecreet wel in een sanctiemechanisme. Indien de pachter de omzetting weigert, kan de eigenaar zich na een formele ingebrekestelling van de pachter wenden tot de Vrederechter om de pacht te laten ontbinden. Indien de eigenaar na een formele ingebrekestelling de omzetting weigert, kan de pachter zich wenden tot de Vrederechter om de pacht te laten vernieuwen in zijn voordeel.[6]

Indien partijen instemmen met de omzetting naar een schriftelijke overeenkomst, doch er discussie ontstaat over de inhoud van de overeenkomst, vallen partijen terug op de gemeenrechtelijke bewijsregeling. De mondeling overeengekomen modaliteit en voorwaarden kunnen alsdan worden bewezen met alle middelen van recht (lees: ook vermoedens en getuigen).

Uitbreiding opzegmogelijkheden eigenaar

Onder de voormalige pachtwet kon de eigenaar de pachtovereenkomst op verschillende manieren beëindigen om de verpachte goederen te gebruiken overeenkomstig hun eindbestemming, mits naleving van bepaalde voorwaarden. Zo kon de eigenaar onder meer overgaan tot opzegging indien de verpachte gronden bij aanvang van de pachtovereenkomst beschouwd moesten worden als bouwgronden en dit als zodanig werd opgenomen in de pachtovereenkomst.[7] Het Vlaams pachtdecreet bevestigt deze opzegmogelijkheden.

De opzeg na pensioen blijft ook behouden maar wordt enigszins gewijzigd. Hierbij kan de eigenaar de pachtovereenkomst opzeggen wanneer de pachter met pensioen gaat en geen opvolger aanduidt. Onder de voormalige pachtwet is de opzeg na pensioen louter een theoretische opzeg. De bewijslast dat de pachter met pensioen is rustte immers op de eigenaar. Bovendien kan de aanduiding van een opvolger enige tijd aanslepen.[8]

Het Vlaams pachtdecreet draait deze bewijslast om. Vanaf de wettelijke pensioenleeftijd moet de pachter op vraag van de eigenaar binnen 60 dagen aantonen dat hij nog geen pensioen geniet om de pacht te behouden. Indien er een opvolger werd aangeduid, moet deze in beginsel binnen 1 jaar de exploitatie verderzetten. De omkering van de bewijslast moet jongere landbouwers meer kansen geven om landbouwgrond te kunnen verwerven. Er werden evenwel verzachtingen ingebouwd in het decreet. Zo kan een rechter, afhankelijk van het geval en in bijzondere omstandigheden (bv. de pachter kampt met gezondheidsproblemen of de opvolger heeft zijn beroepsopleiding nog niet voltooid), de opzeg alsnog ongeldig verklaren.[9]

Daarnaast worden bijkomende opzegmogelijkheden voor de eigenaar ingebouwd.

Zo kan de eigenaar de pacht na 18 jaar opzeggen om het onroerend goed pachtvrij te vervreemden via hetzij verkoop hetzij schenking. Deze opzegmogelijkheid moet wel uitdrukkelijk zijn opgenomen in de pachtovereenkomst.[10] De eigenaar is dan verplicht om binnen 1 jaar het onroerend goed effectief te vervreemden.

Indien de eigenaar deze opzegmogelijkheid na 18 jaar niet benut, krijgt hij elke 9 jaar opnieuw die mogelijkheid.

Tevens wordt een opzegmogelijkheid ingevoerd voor particuliere eigenaars met oog op bebossing of natuurrealisatie. Voor lokale besturen was dergelijk opzeg al mogelijk in het kader van een opzegging voor doeleinden van het algemeen belang.[11] Hieraan worden evenwel strikte voorwaarden verbonden. Zo is de eigenaar onder meer verplicht de bebossing of natuur te realiseren binnen 3 jaar en deze minstens aan te houden gedurende 24 jaar. Indien de eigenaar hieraan niet voldoet, heeft de pachter recht op een schadevergoeding en mag deze terugkeren naar het onroerend goed.[12]

Beperking voorkooprecht pachter

De pachter beschikt over een voorkooprecht in het geval de eigenaar het pachtgoed wil verkopen. Dit voorkooprecht werd ingevoerd met oog op de continuïteit van het gebruik van het pachtgoed.[13] Onder de voormalige pachtwet kon de pachter zijn voorkooprecht hetzij zelf uitoefenen en het goed kopen, hetzij overdragen aan een derde zonder dat de eigenaar zich daartegen kon verzetten.

Het Vlaams pachtdecreet voorziet meer zeggenschap voor de eigenaar in de situatie dat de pachter zijn voorkooprecht wenst over te dragen.

Indien de eigenaar zelf een kandidaat-koper vindt die bereid is om de huidige pachter nog minstens 18 jaar onder dezelfde voorwaarden te laten pachten, wordt deze kandidaat-koper een “veilige koper”.[14] De pachter kan zijn voorkooprecht dan niet langer overdragen aan een derde.[15]

Indien de kandidaat-koper van de eigenaar hiertoe niet bereid is, kan de pachter zijn voorkooprecht nog steeds overdragen aan een derde.

Vanuit het idee om meer kansen te creëren voor jonge landbouwers zullen gepensioneerde pachters bovendien niet langer een voorkooprecht genieten.[16]

Besluit

Onder de voormalige pachtwet werden pachters zeer goed beschermd, maar was het moeilijk voor jonge landbouwers om een pachtgoed te verkrijgen en stond de eigenaar vaak machteloos.

Het Vlaams pachtdecreet streeft naar meer evenwicht tussen pachter en eigenaar, zorgt voor meer grondmobiliteit en creëert meer kansen voor jonge landbouwers.

Het Vlaams pachtdecreet is in werking getreden op 1 november 2023 en is eveneens van toepassing op overeenkomsten gesloten vóór de datum van inwerkingtreding.

Voor meer informatie omtrent pacht, kan u het STUDIO LEGALE team contacteren via [email protected] of 03/216.70.70.

[1] Pachtwet 4 november 1969, BS 25 november 1969, 11.304.

[2] Voorstel van decreet tot bepaling van de specifieke regels over de pacht, Parl.St. Vl.Parl. 2022-23, nr. 1475/1.

[3] Decreet W.Parl. van 2 mei 2019 tot wijziging van verscheidene wetgevingen inzake pacht, BS 8 november 2019, 104.322.

[4] V. GODART en F. ÖZSARLAK, “Het voorstel van Vlaams Pachtdecreet: eerste verkenning van het nieuwe Vlaamse landbouwschap”, Huur 2023/3, (115) 115.

[5] P. DE ROUCK, “Wat u moet weten over de gemoderniseerde pachtwet”, De Tijd, 19 november 2022, 48.

[6] Voorstel van decreet tot bepaling van de specifieke regels over de pacht, Parl.St. Vl.Parl. 2022-23, nr. 1475/1, 7-8.

[7] Art. 6, § 1, 1° Pachtwet 4 november 1969, BS 25 november 1969, 11.304.

[8] P. DE ROUCK, “Wat u moet weten over de gemoderniseerde pachtwet”, De Tijd, 19 november 2022, 48; V. GODART en F. ÖZSARLAK, “Het voorstel van Vlaams Pachtdecreet: eerste verkenning van het nieuwe Vlaamse landbouwschap”, Huur 2023/3, (115) 134.

[9] Voorstel van decreet tot bepaling van de specifieke regels over de pacht, Parl.St. Vl.Parl. 2022-23, nr. 1475/1, 12.

[10] Voorstel van decreet tot bepaling van de specifieke regels over de pacht, Parl.St. Vl.Parl. 2022-23, nr. 1475/1, 11.

[11] Voorstel van decreet tot bepaling van de specifieke regels over de pacht, Parl.St. Vl.Parl. 2022-23, nr. 1475/1, 11.

[12] Voorstel van decreet tot bepaling van de specifieke regels over de pacht, Parl.St. Vl.Parl. 2022-23, nr. 1475/1, 46.

[13] V. GODART en F. ÖZSARLAK, “Het voorstel van Vlaams Pachtdecreet: eerste verkenning van het nieuwe Vlaamse landbouwschap”, Huur 2023/3, (115) 142.

[14] VILT (Vlaams infocentrum land- en tuinbouw), “Dit staat er in de nieuwe pachtwet”, 16 november 2022, https://vilt.be/nl/nieuws/dit-staat-er-in-de-nieuwe-pachtwet.

[15] Voorstel van decreet tot bepaling van de specifieke regels over de pacht, Parl.St. Vl.Parl. 2022-23, nr. 1475/1, 25-26.

[16] VILT (Vlaams infocentrum land- en tuinbouw), “Dit staat er in de nieuwe pachtwet”, 16 november 2022, https://vilt.be/nl/nieuws/dit-staat-er-in-de-nieuwe-pachtwet.

Momenteel is het een hele klus voor een consument om een verzekering op te zeggen. De klachten bij de ombudsman van de verzekeringen nemen alsmaar toe.^[1] In 2021 had maar liefst 13% van de klachten betrekking op de opzegging van verzekeringscontracten.^[2] Een recent wetsvoorstel streeft naar een eenvoudigere en meer consument vriendelijke opzegprocedure. Zo zou een verzekerde een verzekeringscontract te allen tijde kunnen opzeggen, zodra het eerste contractjaar is verstreken.

Huidige opzegprocedure

Onder de huidige Wet betreffende de verzekeringen[3] heeft een verzekeringscontract een maximale duur van 1 jaar. Na een jaar wordt het contract stilzwijgend verlengd voor opeenvolgende periodes van 1 jaar, tenzij de verzekerde of verzekeraar het contract tijdig en correct opzegt.^[4] De opzegging moet bij aangetekende brief, deurwaardersexploot of door afgifte van de opzeggingsbrief tegen ontvangstbewijs ter kennis worden gebracht aan de andere partij en dit 3 maanden vóór de vervaldag.^[5]

De huidige formalistische opzegprocedure lijkt dan ook nadelig voor de consumenten. Toch is deze regeling ingevoerd met het oog op continuïteit. Zo zorgt de stilzwijgende verlenging ervoor dat verzekeringnemers niet plots niet gedekt zouden zijn. Onder de huidige formalistische regelgeving ervaren consumenten dit echter eerder als een belemmering dan als een bescherming.^[6]

Opzegging van een verzekeringscontract is eveneens mogelijk na een schadegeval, wanneer het risico verdwijnt (bv. verkoop auto) of binnen 3 maanden na een tariefverandering.^[7]

Naast de opzegtermijn, geldt in de huidige regelgeving echter ook een bedenktijd. Dit is een korte termijn vlak na het sluiten van het verzekeringscontract, waarbinnen de verzekerde en verzekeraar het contract nog kosteloos kunnen opzeggen. De bedenktijd is handig wanneer kort na ondertekening blijkt dat bijvoorbeeld de instapkosten elders lager zijn.[8]

Voor levensverzekeringen en kapitalisatieverrichtingen bedraagt die termijn 30 dagen. Bij andere verzekeringscontracten is dat 14 dagen, op voorwaarde dat het contract via een vooraf getekende polis of verzekeringsaanvraag tot stand is gekomen. Voor verzekeringscontracten met een kortere duur dan 30 dagen en levensverzekeringen verbonden aan een beleggingsfonds is geen bedenktijd voorzien.^[9]

Consumenten die hun verzekeringscontact willen opzeggen – omdat ze bijvoorbeeld ontdekken dat hun werkgever een collectieve hospitalisatiedekking aanbiedt – staan vandaag voor een grote uitdaging. De meerderheid van de consumenten is dan ook geneigd om bij de huidige verzekeringsmaatschappij te blijven. Dit komt het concurrentieniveau niet ten goede, met hogere prijzen tot gevolg.

Toekomstige opzegprocedure

Het is aan bovengenoemde problematiek dat het wetsvoorstel tegemoet wil komen. Zo zou een verzekerde een verzekeringscontract in beginsel te allen tijde, digitaal (bv. via itsme) en zonder kosten kunnen opzeggen en zodoende eenvoudiger van verzekeraar kunnen veranderen.

De continuïteit van verzekeringsdekking waarvan hierboven sprake, blijft evenwel gewaarborgd. In geval van een verplichte verzekering (bv. burgerlijke aansprakelijkheidsverzekeringen voor motorvoertuigen), moeten verzekeringsnemers het nodige doen via hun nieuwe verzekeraar met het oog op die continuïteit.^[10]

Verzekeringen die nog in hun eerste lopende jaar zitten, vormen de uitzondering op de regel. Hiervoor blijft een opzegtermijn gelden, met name een termijn van 2 maanden voor de verzekerde en 3 maanden voor de verzekeraar.^[11]

Het wetsvoorstel voert geen aanpassingen door aan de bedenktijd.

Gevolgen?

Het wetsvoorstel zou tot lagere verzekeringspremies en meer concurrentie moeten leiden. Op die manier worden de drempels voor verzekeringsnemers verlaagd om over te stappen van de ene naar de andere verzekeringsmaatschappij.^[12] Vandaag is er in België al redelijk wat concurrentie op de verzekeringsmarkt, doch zal deze nog meer gaan spelen met de toekomstige regelgeving. Frankrijk voerde reeds een gelijkaardige wetswijziging door, met goedkopere verzekeringen tot gevolg.^[13]

De vereenvoudigde opzegprocedure is momenteel nog niet van kracht. In april 2023 werd het wetsvoorstel goedgekeurd in de Kamercommissie Economie. Vervolgens moet het voorstel nog worden aangenomen door het federaal parlement. Zodra de wet is goedgekeurd en in het Belgisch Staatsblad verschijnt, krijgen verzekeraars 1 jaar de tijd om zich in regel te stellen.^[14]

[1] Voorstel van wet tot wijziging van de wet van 4 april 2014 betreffende de verzekeringen, teneinde het voor de consumenten mogelijk te maken een verzekeringsovereenkomst na een looptijd van één jaar zonder kosten en zonder boete op te zeggen, Parl.St. Kamer BZ 2019, nr. 55-0194/1, 1.

[2] S. VERSCHUEREN, “Verzekering opzeggen kan weldra vlotter”, De Tijd, 19 april 2023, https://www.tijd.be/ondernemen/financiele-diensten-verzekeringen/verzekering-opzeggen-kan-weldra-vlotter/10461671?fbclid=IwAR1DIwiYEYKUVKUaNbUl0ye7FpsGPW9kxtdgsaCnq_4eDM5BOrr7NRFLfYU.

[3] Wet 4 april 2014 betreffende de verzekeringen, BS 30 april 2014, 35.487.

[4] Art. 85, § 1, eerste lid wet 4 april 2014 betreffende de verzekeringen, BS 30 april 2014 (hierna: wet verzekeringen).

[5] Art. 84, § 1 en 85, § 1, vierde lid wet verzekeringen.

[6] Voorstel van wet tot wijziging van de wet van 4 april 2014 betreffende de verzekeringen, teneinde het voor de consumenten mogelijk te maken een verzekeringsovereenkomst na een looptijd van één jaar zonder kosten en zonder boete op te zeggen, Parl.St. Kamer BZ 2019, nr. 55-0194/1, 4; X, “Assuralia: klachten over verzekeringen verdienen meer nuance!”, Assuralia, 26 april 2018, https://press.assuralia.be/assuralia-klachten-over-verzekeringen-verdienen-meer-nuance.

[7] Art. 86 wet verzekeringen; X, “Opzegging”, FOD Economie, 23 augustus 2022, https://economie.fgov.be/nl/themas/financiele-diensten/verzekeringen/verzekeringsovereenkomst/opzegging.

[8] F. DECEUNYNCK, “Tijdig een verzekering opzeggen“, De Standaard, 13 mei 2023, https://www.standaard.be/cnt/dmf20230511_95944957.

[9] Art. 57, § 3 en § 5 wet verzekeringen.

[10] Voorstel van wet tot wijziging van de wet van 4 april 2014 betreffende de verzekeringen, teneinde het voor de consumenten mogelijk te maken een verzekeringsovereenkomst na een looptijd van één jaar zonder kosten en zonder boete op te zeggen, Parl.St. Kamer BZ 2019, nr. 55-0194/1, 5.

[11] Voorstel van wet tot wijziging van de wet van 4 april 2014 betreffende de verzekeringen, teneinde de opzeggingsregels voor verzekeringsovereenkomsten te vereenvoudigen, Parl.St. Kamer BZ 2019, nr. 55-0194/6, 4.

[12] S. VERSCHUEREN, “Verzekering opzeggen kan weldra vlotter”, De Tijd, 19 april 2023, https://www.tijd.be/ondernemen/financiele-diensten-verzekeringen/verzekering-opzeggen-kan-weldra-vlotter/10461671?fbclid=IwAR1DIwiYEYKUVKUaNbUl0ye7FpsGPW9kxtdgsaCnq_4eDM5BOrr7NRFLfYU.

[13] C. MICHIELS, “Contract opzeggen wanneer je wil: van verzekeraar wisselen wordt veel eenvoudiger”, VRT NWS, 19 april 2023, https://www.vrt.be/vrtnws/nl/2023/04/18/parlement-stemt-nieuwe-wet-van-verzekeraar-wisselen-wordt-veel/.

[14] S. VERSCHUEREN, “Verzekering opzeggen kan weldra vlotter”, De Tijd, 19 april 2023, https://www.tijd.be/ondernemen/financiele-diensten-verzekeringen/verzekering-opzeggen-kan-weldra-vlotter/10461671?fbclid=IwAR1DIwiYEYKUVKUaNbUl0ye7FpsGPW9kxtdgsaCnq_4eDM5BOrr7NRFLfYU.