Marie De Schepper, Author at STUDIO-LEGALE

BUITENGERECHTELIJKE VERVANGING VAN DE AANNEMER

Nam u een aannemer onder de arm die weigert zijn beloftes na te komen, terwijl de werf stilvalt en de deadline nadert? Wilt u vermijden dat uw project onnodige vertraging oploopt, maar ontbreekt de tijd om eerst een gerechtelijke uitspraak af te wachten? Artikel 5.85 BW voorziet in een krachtig alternatief: de buitengerechtelijke vervanging van de aannemer. Onder welbepaalde voorwaarden, kan u zelf of via een derde de afgesproken werken laten uitvoeren, op kosten van de tekortschietende aannemer. Deze bijdrage licht toe in welke omstandigheden dit mogelijk is, welke stappen u moet volgen, en waar de valkuilen schuilen.

Artikel 5.85 BW vervanging van de schuldenaar

Artikel 5.85 BW bepaalt het volgende:

“De vervanging van de schuldenaar geschiedt overeenkomstig artikel 5.235.

Zij kan ook voortvloeien uit de toepassing van een beding dat de schuldeiser machtigt de verbintenis zelf uit te voeren of te laten uitvoeren door een derde op kosten van de schuldenaar.

Bij hoogdringendheid of in andere uitzonderlijke omstandigheden en nadat hij nuttige maatregelen heeft genomen om de niet-nakoming van de schuldenaar vast te stellen, kan de schuldeiser, op eigen risico, de schuldenaar vervangen door middel van een schriftelijke kennisgeving.

Die vermeldt de tekortkomingen die hem ten laste worden gelegd en welke omstandigheden de vervanging rechtvaardigen.”

Deze wetsbepaling laat toe dat schuldeisers, ongeacht de aard van de verbintenis, onder bepaalde voorwaarden hun tekortschietende schuldenaar buitengerechtelijk vervangen. In een bouwcontext betekent dit meestal dat een bouwheer of opdrachtgever de aannemer kan laten vervangen wanneer die zijn contractuele verplichtingen niet nakomt.

Vervangingsbeding of Uitzonderlijke omstandigheden

Een bouwheer kan enkel rechtsgeldig tot buitengerechtelijke vervanging overgaan indien hij zich beroept op een contractueel vervangingsbeding of op uitzonderlijke omstandigheden zoals bedoeld in artikel 5.85 BW.

Een vervangingsbeding verleent de bouwheer uitdrukkelijk het recht om bij niet- of gebrekkige uitvoering, de prestatie zelf of via een derde uit te voeren op kosten van de aannemer. Bij het opstellen van een overeenkomst, zoals een aannemingsovereenkomst, kunnen partijen volledig zelf de modaliteiten van de vervanging invullen.

Bij gebrek aan zo’n beding, laat artikel 5.85 BW de buitengerechtelijke vervanging toe in uitzonderlijke omstandigheden, zoals hoogdringendheid. De wet koppelt enkele strenge voorwaarden vast aan de toepassing van de vervanging in uitzonderlijke omstandigheden. Deze voorwaarden worden hieronder toegelicht.

Voorwaarden uitzonderlijke omstandigheden

Uitzonderlijke omstandigheden

De wet legt niet vast wat men onder uitzonderlijke omstandigheden dient te verstaan maar preciseert dat hoogdringendheid in ieder geval wordt beschouwd als een uitzonderlijke omstandigheid. Andere voorbeelden van uitzonderlijke omstandigheden kunnen zijn: de expliciete weigering van de aannemer om zijn verbintenissen uit te voeren of diens manifeste onbekwaamheid.

Niet-nakoming contractuele verbintenis

Om over te gaan tot de buitengerechtelijke vervanging in uitzonderlijke omstandigheden is het niet vereist dat de aannemer een ernstige wanprestatie heeft begaan. De niet-nakoming van een contactuele verbintenis kan volstaan.

Ingebrekestelling met redelijke respijttermijn

De wet vereist verder eerst een ingebrekestelling, waarbij de aannemer de kans krijgt om zijn tekortkoming te verhelpen binnen een redelijke termijn. Die redelijke termijn wordt bepaald door de bouwheer. De bouwheer dient duidelijk en nauwkeurig de tekortkomingen die hij de aannemer verwijt te omschrijven, alsook ondubbelzinnig mee te delen dat hij de uitvoering van de verbintenissen door de aannemer wenst. Deze ingebrekestelling vereist geen formele vorm: een aangetekende brief, maar ook e-mail of zelfs sms kan volstaan.

Wat als redelijke termijn geldt, hangt af van de complexiteit en aard van de werken. Enkel wanneer herstel door de aannemer geen nuttig gevolg meer kan hebben, is buitengerechtelijke vervanging zonder voorafgaand herstel toegelaten. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer het om een verbintenis gaat om iets niet te doen die geschonden werd of wanneer de aannemer reeds heeft meegedeeld dat hij zijn verbintenis niet zal nakomen.

Tegensprekelijke vaststellingen van de gebreken

Een ander belangrijk aspect van de buitengerechtelijke vervanging is het bewijs van de ingeroepen tekortkomingen. Vooraleer er werken worden uitgevoerd door een derde partij dient de stand van de werken voorafgaand aan de vervanging te worden vastgelegd.

Het verdient de voorkeur dat deze tekortkomingen op een tegensprekelijke manier worden vastgesteld. Welke mate van tegenspraak vereist is, verschilt naargelang de situatie. Idealiter worden de tekortkomingen vastgelegd via een gerechtelijk deskundigenonderzoek. Bij gebrek aan een tegensprekelijke vaststelling kan het voor de rechter achteraf moeilijk zijn om de foutieve uitvoering toe te schrijven aan de vervangen aannemer, alsook om de omvang van de gebreken te bepalen of de noodzaak van vervanging te beoordelen.

Voorafgaande schriftelijke kennisgeving van vervanging

Wanneer de aannemer niet binnen de termijn zoals vooropgesteld in de ingebrekestelling herstelt, kan de bouwheer overgaan tot vervanging. De bouwheer dient hierbij de aannemer schriftelijk in kennis te stellen van zijn wil tot vervanging. Artikel 5.85 BW vereist dat in deze schriftelijke kennisgeving de tekortkomingen van de aannemer duidelijk worden omschreven en de rechtvaardiging voor de vervanging wordt toegelicht. De bouwheer mag zich achteraf niet beroepen op andere tekortkomingen dan diegene vermeld in de kennisgeving. Het is dus essentieel om alle relevante punten nauwkeurig te beschrijven.

Goede trouw en verbod op rechtsmisbruik

De buitengerechtelijke vervanging moet in ieder geval worden uitgevoerd met respect voor de goede trouw en zonder rechtsmisbruik. De rechten van verdediging van de aannemer moeten gerespecteerd worden. Een onzorgvuldige of overhaaste vervanging kan aanleiding geven tot de nietigheid van de vervanging en verlies van het recht om de kosten te verhalen op de aannemer.

A posteriori controle door de rechter

Toetsing voorwaarden

Na de buitengerechtelijke vervanging kunnen de partijen zich tot de rechter wenden. De bouwheer kan dit doen om de gemaakte vervangingskosten op de aannemer te verhalen en de aannemer kan de geldigheid van de vervanging betwisten.

In dat geval komt de rechter toe aan een beoordeling a posteriori, met andere woorden een toetsing achteraf, van de handelwijze van de bouwheer. Enerzijds is er de regelmatigheidscontrole, waarbij wordt nagegaan of alle wettelijke en contractuele voorwaarden voor buitengerechtelijke vervanging vervuld waren op het moment dat de bouwheer daartoe overging. Anderzijds is er de rechtmatigheidscontrole, die onderzoekt of de bouwheer binnen de grenzen van het recht heeft gehandeld en geen misbruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om tot vervanging over te gaan.

Niet-nakoming voorwaarden

Indien zou blijken dat de bouwheer niet aan alle voorwaarden heeft voldaan, heeft dit niet automatisch tot gevolg dat hij elke aanspraak op vergoeding zou verliezen.

Het Hof van Cassatie heeft in haar arrest van 18 juni 2020 geoordeeld dat wanneer een bouwheer overgaat tot buitengerechtelijke vervanging zonder dat daartoe een geldige grond bestaat, of dit op een onzorgvuldige manier doet, hij de daarmee gepaard gaande kosten niet kan verhalen op de aannemer. Dit neemt echter niet weg dat de bouwheer wél het recht behoudt op vergoeding van de schade die voortvloeit uit de wanprestatie van de aannemer.[1]

Besluit

Artikel 5.85 BW biedt opdrachtgevers een krachtig instrument om op te treden tegen nalatige aannemers zonder eerst naar de rechter te stappen. Tegelijk stelt de wet duidelijke vormelijke, inhoudelijke en procedurele waarborgen om misbruik te vermijden. Correcte toepassing vergt dus juridische omzichtigheid: uitzonderlijke omstandigheden, een goed opgestelde ingebrekestelling, een duidelijke kennisgeving en betrouwbare vaststellingen van de gebreken vormen het fundament van een rechtsgeldige buitengerechtelijke vervanging.

Opdat u voldoet aan alle voorwaarden, is het aangewezen een juridische expert onder de arm te nemen. Wenst u uw aannemer buitengerechtelijk te vervangen of werd u als aannemer onterecht vervangen, aarzel dan niet ons te contacteren [email protected].

[1] Cass. 18 juni 2020, TBBR 2020, 583.

DE TAAK VAN DE RECHTER BIJ VERSTEK

Wanneer een verweerder niet verschijnt in een rechtszaak, wordt de afwezige partij “bij verstek veroordeeld”. Dit artikel bespreekt de belangrijkste verantwoordelijkheden van de rechter in dergelijke situaties.

Regelmatigheid van de Oproeping

De rechter moet allereerst nagaan of de afwezige verweerder correct is gedagvaard of opgeroepen. Dit betekent dat de verweerder daadwerkelijk de kans moet hebben gehad om te verschijnen en ervoor moet hebben kunnen kiezen om afwezig te blijven. Alleen dan kan de afwezigheid leiden tot een verstekprocedure.

Rechtsmacht en Bevoegdheid

De rechter heeft vervolgens de taak om te controleren of hij rechtsmacht heeft en bevoegd is om de zaak te behandelen.

Hij moet zowel nagaan of hij bevoegd is om over dit soort zaken te oordelen (de materiële bevoegdheid) en of hij bevoegd is om deze zaak in dit gebied te behandelen (de territoriale bevoegdheid). De rechter moet zijn materiële bevoegdheid controleren als deze betrekking heeft op de openbare orde. Zowel de materiële als de territoriale bevoegdheid wordt nagegaan op basis van de gedinginleidende akte. De rechter hoeft het daadwerkelijke voorwerp van de vordering niet te achterhalen en evenmin de juistheid van de beweringen van de eiser te controleren bij het beoordelen van zijn bevoegdheid.

Toelaatbaarheidsvereisten

De rechter is in principe niet verplicht om ambtshalve de hoedanigheid en het belang van de eiser te toetsen. Het Hof van Cassatie heeft geoordeeld dat een rechter de mogelijkheid heeft, maar niet de verplichting, om te onderzoeken of een procespartij over het vereiste belang beschikt. [1]

Zo is het niet aan de rechter om bij verstek ambtshalve de verjaring van een vordering in te roepen.

Wanneer er echter toelaatbaarheidsvereisten gelden die de openbare orde raken of specifiek gericht zijn op de bescherming van de versteklatende verweerder, is de rechter wel verplicht om in te grijpen. De rechter dient zo de voorwaarden voor het verlenen van verstek ambtshalve te toetsen (art. 802-804 Ger.W.).

Taak volgens de wetgever

Artikel 806 Ger.W. bepaalt dat de rechter in geval van verstek de vorderingen of verweermiddelen van de verschijnende partij inwilligt, tenzij deze strijdig zijn met de openbare orde of met rechtsregels die ambtshalve kunnen worden toegepast.

In eerdere versies van artikel 806 Ger.W. was voorzien dat de rechter bij verstek kennelijk ongegronde vorderingen kon matigen of afwijzen. Dit zou rechters in staat stellen om bijvoorbeeld buitensporige schadevergoedingen of woekerinteresten af te wijzen. Tijdens het wetgevingsproces is deze mogelijkheid echter geschrapt.

De wetgever koos duidelijk voor een minimalistische strekking van de taak van de rechter bij verstek. Een versteklatende verweerder dient namelijk niet beter beschermd te worden dan een verweerder in geval van tegenspraak. Daarnaast ondersteunt deze benadering bij verstek een efficiënte afhandeling van geschillen, hetgeen gezien de actuele noden van de rechtsbedeling van groot belang is.

In principe oordeelt de rechter met een niet-voorlopig uitvoerbaar verstekvonnis (art. 1397, tweede lid Ger.W.). Dit betekent dat rechtsmiddelen zoals verzet en hoger beroep schorsende werking hebben op de tenuitvoerlegging van het vonnis. Men kan met andere woorden geen misbruik maken van een verstekvonnis.

Taak in de praktijk

In de praktijk nemen rechters geen genoegen met deze strikte invulling van hun taak bij verstek.

Het Hof van Cassatie heeft geoordeeld dat het inwilligen van een kennelijk ongegronde vordering strijdig is met de openbare orde. [2] Hierdoor krijgt de rechter bij verstek de kans om de zaak wel inhoudelijk te onderzoeken en vervolgens een kennelijk ongegronde vordering af te wijzen. Het begrip openbare orde wordt met andere woorden zeer ruim ingevuld. Zo kan de rechter, in geval van verstek, ambtshalve het gebrek aan rechtspersoonlijkheid van een partij opwerpen om een vordering af te wijzen als niet ontvankelijk. [3]

Daarnaast blijft de rechter gehouden tot beslechting van het geschil, overeenkomstig de rechtsregels die erop van toepassing zijn, ongeacht of deze regels de openbare orde raken, dan wel van dwingend recht zijn. De rechter is, zo nodig ambtshalve, gehouden de rechtsregels toe te passen die vereist zijn op basis van de door de verzoekende partij aangebrachte feitelijke gegevens ter staving van haar vorderingen. [4] Die verplichting blijft echter wel binnen de grenzen van de partijautonomie: de rechter mag slechts oordelen op basis van de vordering en de regelmatig overgelegde elementen. De rechter kan dus feiten afleiden uit het dossier, maar moet zich onthouden van eigen onderzoeksinitiatieven buiten de contouren van het geding.

Een bijkomend element waarmee de rechter rekening moet houden, is het zogenaamde verrassingsverbod. Dit beginsel houdt in dat de rechter partijen niet mag overvallen met juridische kwalificaties of feitelijke interpretaties die zij redelijkerwijs niet konden voorzien en waarover zij zich niet konden uitlaten. Wanneer een rechter volledig andere rechtsgronden toepast zonder partijen hierover te horen, zoals bijvoorbeeld het inroepen van rechtsmisbruik, het herkwalificeren van een opzegbeding naar een strafbeding, het introduceren van een schadebeperkingsverplichting, dient hij de partijen de mogelijkheid te bieden hier standpunt over in te nemen. Laat de rechter dit na, schendt hij, in geval van verstek, het recht van verdediging van de eisende partij.

Besluit

De taak van de rechter bij verstek is essentieel voor een eerlijke en zorgvuldige rechtsgang. De rechter moet ervoor zorgen dat de afwezige partij correct is opgeroepen en dat hij bevoegd is om de zaak te behandelen, zowel materieel als territoriaal. Bovendien heeft de rechter de verantwoordelijkheid om de toelaatbaarheidsvereisten te toetsen, zeker wanneer deze de openbare orde betreffen of de rechten van de afwezige partij kunnen schaden.

Hoewel artikel 806 Ger.W. een minimalistische aanpak voorstaat, blijkt uit rechtspraak dat rechters toch ruimte hebben en soms zelfs verplicht zijn om de vordering inhoudelijk te beoordelen. De rechter moet daarbij steeds rekening houden met partijautonomie, het recht van verdediging en het verrassingsverbod.

Dit toont aan dat de rechter, ondanks de formele procedures, ruimte heeft om inhoudelijk in te grijpen en de rechtvaardigheid te waarborgen in verstekprocedures.

Bibliografie:

DANIELS, C., “De verstekrechter mag kennelijk ongegronde vorderingen afwijzen”, P&B 2017, 23-25

DE JAEGER, T., “Burgerlijke rechtspleging – Potpourri I – Taak van de rechter bij verstek”, P&B 2016, 229-230.

MASSCHELEIN, M., “Beoordelingsbevoegdheid bij verstek (art. 806 Ger.W.)” in MASSCHELEIN, M. (ed.), Arbeidsgerechten en sociaal procesrecht, Wolters Kluwer 2018, 311-313.

MOSSELMANS, S., “Taak van de rechter bij verstek”, in MOSSELMANS, S. (ed.), Verstek en verzet in het civiele geding, Wolters Kluwer, 2022, 86-165.

NOWAK, J., “HvJ: rechter moet regels over onrechtmatige bedingen ambtshalve toepassen in verstekprocedure”, Juristenkrant 2018, 2

[1] Cass. 18 oktober 2012, Arr.Cass. 2012, 2213.

[2] Cass. 13 december 2016, JLMB 2017, 257.

[3] Cass. 22 november 2024, RABG 2025, 150.

[4] Cass. 7 december 2020, RW 2020-21, 1535.

DE ELEKTRONISCHE REGISTRATIEVERPLICHTING VAN HUURCONTRACTEN

De elektronische registratieverplichting van huurcontracten

Op 20 maart 2025 trad het Koninklijk Besluit van 31 januari 2025 in werking, waarmee de registratie van alle onderhandse, niet-authentieke akten – zoals huurcontracten – voortaan via erkende digitale platformen verloopt. MyRent, MyRentPro, Korfine en MyMinfin vormen sindsdien de enige toegelaten kanalen. Enkel natuurlijke personen zonder ondernemingsnummer mogen bij overmacht of een technische panne nog op papieren formulieren terugvallen.

Daarmee worden het KB van 7 december 2016 inzake registratie van onderhandse huurcontracten en het KB van 22 juni 2020 inzake papieren registratieformulieren opgeheven en alle voorschriften samengevoegd. Door de harmonisatie gelden vanaf nu eenduidige regels, zoals de verplichte vermelding van het rijksregisternummer bij elke aanbieding, ongeacht digitaal of op papier.

In Vlaanderen rust de verplichting van de registratie van de woninghuurovereenkomst op de verhuurder. Deze registratie moet gebeuren binnen twee maanden na ondertekening en is gratis als het binnen die termijn gebeurt. Bij laattijdige registratie riskeert de verhuurder een boete.

Bovendien brengt de niet-registratie van een woninghuurovereenkomst in Vlaanderen verruimde opzegmogelijkheden mee voor de huurder. Wanneer de registratie niet tijdig plaatsvond, kan de huurder te allen tijden de overeenkomst beëindigen zonder opzegtermijn en zonder opzegvergoeding. De huurder moet de verhuurder wel op de hoogte brengen en de overeenkomst wordt dan beëindigd op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging werd gedaan. (Art. 20, §1, derde lid en 21, §2 derde lid Vlaams Woninghuurdecreet)

Voor alle andere huurovereenkomsten, zoals handels- en gemengde huurovereenkomsten, dient de overeenkomst geregistreerd te woorden binnen de vier maanden na ondertekening. De prijs voor deze registratie bedraagt 0,2 % registratierechten op het totaal van huurprijs en lasten en met een minimum 50 euro. Bij laattijdigheid is tevens een boete verschuldigd.

Met deze digitalisering streeft de overheid naar minder papierwerk, snellere verwerking en meer transparantie. Verhuurders, huurders en alle professionele betrokkenen hebben nu een uniforme, veilige en efficiënte weg om hun documenten rechtsgeldig te registreren.

WETTELIJKE ERFDIENSTBAARHEID: HET RECHT VAN UITWEG

WETTELIJKE ERFDIENSTBAARHEID: HET RECHT VAN UITWEG

Stel, U bezit een perceel dat ingesloten ligt omdat het geen toegang heeft tot de openbare weg. Om voldoende toegang te voorzien zou U overdreven kosten moeten maken of overdreven ongemakken ervaren. Goed nieuws: U kan bij de vrederechter een uitweg eisen op, over of onder het perceel van uw buren.^[1] De vrederechter dient de toepassingsvoorwaarden en concrete elementen van de situatie na te gaan, om de uitweg toe te kennen.

Het recht van uitweg (of noodweg) is een vorm van een erfdienstbaarheid. Dit betekent dat het een last is die op een perceel (het lijdend erf) wordt gelegd ten behoeve van een ander perceel (het heersend erf). Dit recht geeft de eigenaar van het heersend erf de mogelijkheid om over het lijdend erf te gaan om toegang te verkrijgen tot een openbare weg. Dit recht kan ook het recht inhouden om elektrische kabels en leidingen over het naburige perceel te leggen.

Conform artikel 3.135 B.W. kan de eigenaar wiens perceel ingesloten ligt omdat het geen toegang heeft tot de openbare weg of omdat geen voldoende toegang kan worden ingericht zonder overdreven kosten of ongemakken, een uitweg eisen op, over of onder het perceel van de naburen voor het normale gebruik van zijn perceel volgens de huidige of de toekomstige bestemming ervan.

In dit artikel zetten we de criteria voor een recht van uitweg uiteen en wordt de toepassing ervan verduidelijkt aan de hand van een arrest van het Hof van Cassatie van 3 februari 2022.

1. CRITERIA

Ingeslotenheid en toegankelijkheid

Een perceel is ingesloten als het niet bereikbaar is. Louter moeilijkheden ervaren bij het betreden van het perceel volstaat niet.^[2] De ingeslotenheid van het erf moet niet alleen op objectieve wijze worden vastgesteld, maar ook op relatieve wijze. Het is mogelijk dat een perceel toegang heeft tot de openbare weg en toch niet bereikbaar is. Bijvoorbeeld, wanneer de voorgevel van de woning op het perceel aan de kant van de openbare weg ligt, maar de garage ingesloten is.^[3] Of wanneer de bestaande weg, gezien de geringe breedte, onvoldoende is om met een wagen te betreden.

Het recht van uitweg is geen keuze of gemak, maar een noodzaak. Dit betekent dat het heersend erf zonder dit recht niet naar behoren kan worden gebruikt.

De vrederechter beoordeelt naargelang het doel of de functie van het perceel of het voldoende toegankelijk is. Hierbij dient hij rekening te houden met het economisch rendement van het perceel.^[4] Als u het perceel niet kan betreden, kan u het immers ook niet economisch exploiteren.

Bestemming

Een belangrijke vernieuwing sinds 2021, is dat een recht van uitweg naast de huidige bestemming ook voor een toekomstige bestemming kan worden verleend.^[5] Deze moet voldoende vaststaan, en mag niet louter eventueel of potentieel zijn.^[6] Wordt die bestemming niet uitgevoerd binnen de tien jaar na de datum van het vonnis, dan houdt het recht van uitweg op te bestaan.^[7]

Proportionaliteit

De ligging van de uitweg wordt door de rechter bepaald op die manier dat ze het minst schadelijk is.^[8] Uw voordeel mag geen nadeel betekenen voor het erf van uw buurman. Als de omstandigheden wijzigen waardoor het normaal gebruik van uw perceel niet langer mogelijk is, of indien het recht van uitweg kan worden uitgeoefend op een andere plaats die minder schadelijk is voor uw buurman, dan kan de vrederechter de ligging van de uitweg wijzigen.^[9]

Indien de ingeslotenheid het gevolg is van de splitsing van een niet ingesloten perceel kan de uitweg slechts gevorderd worden door de eigenaars van het perceel die voor de splitsing tot hetzelfde perceel behoorden.

Uitzonderingen

Het recht van uitweg is in vier gevallen uitgesloten.

1^e als de eigenaar van het ingesloten erf over een aanpalend perceel beschikt dat niet ingesloten is.^[10] De vrederechter moet dit in concreto beoordelen, want een aanpalend perceel dat niet ingesloten is, impliceert niet automatisch dat de eigenaar zo wél toegang tot de openbare weg heeft.^[11]

2^e als het ingesloten perceel een eenheid van uitbating vertoont met andere percelen die niet ingesloten zijn, en waartoe de eigenaar toegang heeft.^[12] Bijvoorbeeld, als de eigenaar van het ingesloten perceel het aanpalende perceel huurt.^[13] Ook hier is een individuele beoordeling door de vrederechter vereist.

3^e als de eigenaar over een voldoende erfdienstbaarheid van overgang door menselijk handelen beschikt.^[14] Bijvoorbeeld, door een eerdere overeenkomst of verkrijgende verjaring. In de meeste gevallen komt het alsnog uitoefenen van het recht van uitweg neer op rechtsmisbruik.^[15] Er is immers een oplossing voor het probleem. Door het recht alsnog op te eisen zou men meer nadeel berokkenen aan de andere eigenaar dan voordeel aan zichzelf. Dit wordt dus niet toegestaan.

4^e als de ingeslotenheid de fout van de eigenaar zelf is, of het gevolg van zijn handelen dat niet beantwoordt aan het normaal gebruik.^[16] Bijvoorbeeld, wanneer men een garage bouwt op zijn perceel zonder voldoende doorgang naar de openbare weg. Als de vorige eigenaar dit heeft gedaan, dan kan hij wel een uitweg vorderen.^[17]

Vergoeding

Als u een uitweg moet geven over uw perceel, dan kan u aan de rechter een vergoeding vragen die evenredig is aan de veroorzaakte schade. De eigenaar van het lijdend erf heeft recht op een billijke vergoeding voor de last die op zijn eigendom wordt gelegd.^[18] Dit kan een eenmalige betaling of een periodieke rente zijn.^[19]

Verplaatsing en afschaffing

De ligging van de uitweg kan door de rechter worden gewijzigd indien deze, door gewijzigde omstandigheden, het normale gebruik van het heersend erf niet langer mogelijk maakt of indien de erfdienstbaarheid kan worden uitgeoefend op een plaats die minder schadelijk is.

In geval van wijziging of afschaffing kan de rechter bevelen dat de vergoeding opnieuw wordt vastgesteld of dat de ontvangen vergoeding geheel of gedeeltelijk wordt terugbetaald.

2. HOF VAN CASSATIE ARREST DD. 03.02.2022

De eigenaar van een ingesloten perceel, met een loods op, vorderde een recht van uitweg over het naburig perceel. Hij meende dat een recent residentieel nieuwbouwproject de toegang tot zijn erf onmogelijk had gemaakt. De appelrechter oordeelde dat er geen sprake was van ingeslotenheid, omdat de eiser eveneens eigenaar was van het aanpalend erf dat niet ingesloten was. De rechter meende dat er wel toegang was tot de openbare weg via het woonhuis van de eigenaar op zijn tweede erf. Tegen deze beslissing stelde de eigenaar van het ingesloten perceel cassatieberoep in.

Het Hof van Cassatie vernietigde het bestreden vonnis en meende dat de appelrechter de erfdienstbaarheid ten onrechte had geweigerd. Het Hof stelde vast dat de rechter bij het afwijzen van de gevorderde uitweg niet onderzocht of de eiser via zijn woonhuis voldoende toegang had tot de openbare weg. Het arrest bevestigde, net als het artikel 3.135 BW, dat er voor de toewijzing van de erfdienstbaarheid rekening moet gehouden worden met de actuele bestemming, maar ook met de toekomstige bestemming van het onroerend goed.

Het Hof legde het criterium van de toekomstige bestemming vast door te zeggen dat de ingeslotenheid eveneens moet worden beoordeeld op basis van “elk economisch rendement dat door de bestemming van dat erf mogelijk wordt gemaakt”.

Het Hof rechtvaardigde de vernietiging door vast te stellen dat de appelrechter niet was ingegaan op de kwestie van de relatieve ingeslotenheid. De toegang tot het onroerend goed werd niet in concreto getoetst en de functionele immobilisatie werd niet onderzocht. Er kon getwijfeld worden of de toegang via het woonhuis volstond om de ingeslotenheid van het ander perceel te verhelpen. De loods was namelijk bestemd voor de restauratie van auto’s, wat een toegang van autovoertuigen en bestelwagens vereist.

CONCLUSIE

Elke vordering van een recht van uitweg vereist een concrete beoordeling of een perceel al dan niet ingesloten is. Het Hof van Cassatie bevestigt dat in haar arrest van 3 februari 2022. De rechters in eerste en laatste aanleg hadden de bestemming of het gebruik van het perceel onvoldoende onderzocht met inbegrip van elk economisch rendement dat door de bestemming van dat erf mogelijk wordt gemaakt. Zelfs al is de eigenaar van het ingesloten perceel ook de eigenaar van een aangrenzend niet-ingesloten perceel dat toegang heeft tot de openbare weg, toch moet de rechter onderzoeken of uitweg via dit perceel weldegelijk mogelijk is.

Indien u hier vragen over heeft, of zelf een recht van uitweg wil vorderen, aarzel dan zeker niet om contact met ons op te nemen. Wij helpen u graag verder.

BRONNEN

Gerechtelijk Wetboek, BS 31 oktober 1967.

Boek 3 Goederen, Burgerlijk Wetboek, BS 14 mei 2019.

JANSSEN, V., “De uitweg gerelativeerd: O(pen) erfdienstbaarheid … wat waart, of wat zijt, of wat zult gij zijn?”, RW 2022-23, afl. 32, 1258-1264.

SAGAERT, V., Goederenrecht in Beginselen van het Belgisch privaatrecht, Mechelen, Wolters Kluwer, 2021, 1256 p.

[1] Art. 3.135, lid 1 BW.

[2] V. SAGAERT, Goederenrecht in Beginselen van het Belgisch privaatrecht, Mechelen, Wolters Kluwer, 2021, 749, nr. 830. (hierna: V. SAGAERT, Goederenrecht)

[3] Cass. 1 december 2005, AR C.04.0581.N.

[4] Cass. 3 februari 2022, C.21.0103, N.; V. SAGAERT, Goederenrecht, 750, nr. 831.

[5] Art. 3.135, lid 1 BW.

[6] MvT, Parl.St. Kamer 2019, nr. 0173/001, 254.

[7] Art. 3.137, lid 2 BW.

[8] Art. 3.136, lid 2 BW.

[9] Art. 3.137, lid 1 BW.

[10] Art. 3.135, lid 2, 1° BW.

[11] Cass. 3 februari 2022, C.21.0103, N.

[12] Art. 3.135, lid 2, 2° BW.

[13] V. SAGAERT, Goederenrecht, 751, nr. 834.

[14] Art. 3.135, lid 2, 3° BW.

[15] V. SAGAERT, Goederenrecht, 752, nr. 834.

[16] Art. 3.135, lid 2, 4° BW.

[17] V. SAGAERT, Goederenrecht, 752, nr. 834.

[18] Art. 3.136, lid 2 BW.

[19] V. SAGAERT, Goederenrecht, 757, nr. 841.