juillet 2024 - STUDIO LEGALE

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Le 1er février 2024, le nouvel arrêté royal (AR) relatif aux contrats d’intermédiation immobilière est entré en vigueur. Cet AR est une mise à jour de l’ancien AR de 2007 et apporte toute une série de nouvelles dispositions obligatoires visant à améliorer la protection des consommateurs.[1]

Les grands lignes sont énumérées ici pour vous.

Le champ d’application s’élargit

Le champ d’application de l’AR a été considérablement élargi. Depuis le 1er février, non seulement les agents immobiliers, mais aussi toutes les entreprises professionnellement impliquées dans l’intermédiation immobilière doivent suivre ces règles.[2] Cela peut inclure les architectes et les géomètres. Les notaires sont explicitement exclus de l’AR.

L’écrit devient un « support durable »

Le nouvel AR stipule un certain nombre de cas où un support durable peut être utilisé à la place d’un document manuscrit. Cela peut inclure l’utilisation d’un courrier électronique. Par exemple, les rapports mensuels et les offres valables doivent être établis « sur un support durable »[3] à partir du 1er février. De même, l’ordre d’intermédiation ne doit plus être rédigé manuellement, mais peut désormais l’être sur un « support durable ».[4] Cette disposition n’affecte pas les indications précises que le contrat doit toujours contenir.[5] Par exemple, le contrat d’intermédiation doit mentionner la date et la commune, la rue et le numéro de la maison où il a été conclu. En d’autres termes, une clause type n’est pas admise. En effet, il doit être possible de prouver que l’entreprise et le consommateur ont parcouru le contrat ensemble.

Une clause de rétractation étendue

Le consommateur dispose de 14 jours pour se rétracter. Il n’y a qu’une seule exception à cette règle. Si le consommateur demande à l’agent immobilier de commencer à exécuter le contrat pendant le délai de rétractation et que le contrat est entièrement exécuté avant qu’il n’ait exercé son droit. Le consommateur doit avoir reconnu au préalable qu’il perdrait son droit de rétractation dans ce cas.[6]

Prix et conditions

Le contrat d’intermédiation doit inclure le prix que le consommateur souhaite obtenir pour le bien. Si le médiateur immobilier est autorisé à négocier avec l’acheteur potentiel, les limites de la négociation doivent être indiquées.[7] Il ne peut être dérogé à ces accords qu’avec l’accord préalable et exprès du consommateur. Le consommateur doit également recevoir à l’avance les conditions d’achat, de vente, de location ou de bail, par exemple par le biais d’un modèle de compromis.

Certificats requis pour la vente ou la location

Il y a également un certain nombre de changements concernant les attestations requises pour la vente ou la location d’un bien immobilier (PEB, certificat de pollution du sol, etc.).[8] Tout d’abord, l’entreprise doit veiller à ce qu’une liste des attestations à fournir soit jointe au contrat d’intermédiation. Pour chaque attestation, le consommateur doit avoir le choix explicite de la demander lui-même ou de s’en remettre à l’entreprise. En outre, à partir du 1er février, la société peut facturer non seulement le prix des attestations éventuelles, mais aussi les frais d’obtention de ces attestations. Le prix pour l’obtention de ces attestations doit être le prix réel et doit être clairement indiqué à l’avance. Si le prix ne peut être indiqué à l’avance, la méthode de calcul doit être précisée. Si cela n’est pas possible, il faut au moins donner une indication du coût.

Taux de commission

Le contrat d’intermédiation doit indiquer le taux de commission total à payer par le consommateur.[9]

Durée de l’exclusivité

Le contrat doit préciser si la mission d’intermédiation a été confiée exclusivement ou non à l’entreprise immobilière. Si la mission a été accordée à titre exclusif, la durée de l’exclusivité doit être précisée dans le contrat. Cette exclusivité ne peut excéder six mois.[10]

Nouveaux délais de préavis et frais

Le nouvel AR modifie également certains aspects de la résiliation du contrat d’intermédiation.

Tout d’abord, le consommateur peut résilier l’accord sans en invoquer les motifs.[11]

En outre, de nouveaux délais s’appliquent.[12] Contrairement à l’ancien AR, le nouvel AR réglemente le délai de préavis pour les contrats à durée indéterminée. Ce délai de préavis doit être clairement indiqué et ne peut excéder deux mois. Lorsqu’un contrat a une durée déterminée, qu’il a été renouvelé ou prolongé tacitement, le délai de préavis est au maximum d’un mois pour les contrats d’une durée initiale de trois mois ou moins. Pour les contrats dont la durée initiale était supérieure à trois mois, le délai de préavis est de deux mois au maximum.

Si le contrat prévoit une clause de résiliation, le consommateur peut résilier à tout moment moyennant le paiement d’une indemnité de résiliation.[13] Si le bien n’est pas vendu ou loué dans les six mois suivant la résiliation, l’indemnité de résiliation ne peut dépasser 50 % de la commission convenue pour les contrats résiliés dans les trois premiers mois et 25 % pour les contrats résiliés après les trois premiers mois. Si le bien est vendu ou loué dans les six mois suivant la résiliation, l’indemnité de résiliation peut être plus élevée.

Si vous avez des questions après avoir lu cet article, n’hésitez pas à nous contacter via [email protected] ou [email protected].

[1] Art. 3 de l’AR relatif à l’intermédiation immobilière

[2] Art. 1 de l’AR relatif à l’intermédiation immobilière

[3] Art. 2 alinéa 2, 10° et 12 ° de l’AR relatif à l’intermédiation immobilière

[4] Art. 2 alinéa 1 de l’AR relatif à l’intermédiation immobilière

[5] Art. 2 alinéa 2, 2° de l’AR relatif à l’intermédiation immobilière

[6] Art. 2 alinéa 2, 1° de l’AR relatif à l’intermédiation immobilière

[7] Art. 2 alinéa 2, 3° de l’AR relatif à l’intermédiation immobilière

[8] Art. 2 alinéa 2, 4° de l’AR relatif à l’intermédiation immobilière

[9] Art. 2 alinéa 2, 5° de l’AR relatif à l’intermédiation immobilière

[10] Art. 2 alinéa 2, 6° de l’AR relatif à l’intermédiation immobilière

[11] Art. 2 alinéa 2, 15° de l’AR relatif à l’intermédiation immobilière

[12] Art. 2 alinéa 2, 8° de l’AR relatif à l’intermédiation immobilière

[13] Art. 2 alinéa 2, 15° de l’AR relatif à l’intermédiation immobilière

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L’indemnité de procédure (l’IP) : un état des lieux

En vertu de l’article 1022, paragraphe 1 du Code judiciaire, l’indemnité de procédure est une intervention forfaitaire dans les frais et honoraires d’avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.

Payeur et bénéficiaire

L’objectif de l’indemnité de procédure est de couvrir les frais et honoraires d’un avocat. Par conséquent, seules les parties qui sont représentées par un avocat dans une procédure judiciaire ont droit à une indemnité de procédure. La Cour de Cassation l’a réaffirmé dans un arrêt du 11 janvier 2024.[1] Il n’est pas nécessaire pour cela que ces personnes aient effectivement engagé des frais d’avocat. Même lorsqu’un avocat est désigné dans le cadre de l’assistance juridique de deuxième ligne, le tribunal peut accorder une indemnité de procédure à la personne qui a été assistée et jugée dans son bon droit. Dans ce cas, l’indemnité de procédure doit être imputé lors du dépôt des points pro deo. Si la partie qui a obtenu gain de cause bénéficiait d’une couverture d’assurance de protection juridique, l’indemnité de procédure revient à l’assureur de protection juridique. C’est ce qu’a décidé la Cour de Cassation dans son arrêt du 24 mars 2016.[2] En effet, en tant qu’assureur non-vie, l’assureur de protection juridique couvre le risque des frais de contentieux de l’assuré. À la base de toute police d’assurance non-vie se trouve le principe indemnitaire, selon lequel seul le dommage réellement subi est indemnisé et l’assuré ne peut pas s’enrichir. Étant donné que l’assuré ne doit pas supporter lui-même les frais d’avocat, l’indemnité de procédure revient à l’assureur de la protection juridique.

L’indemnité de procédure revient à la partie ayant obtenu gain de cause et est remboursé par la partie perdante. Si les deux parties sont déclarées en partie en tort et en partie ayant raison, le tribunal peut, en appliquant l’article 1017, paragraphe 4, du Code judiciaire, répartir les frais, y compris l’indemnité de procédure entre les parties s’il l’estime opportun. Il n’est pas nécessaire que les parties aient introduit des demandes réciproques : même si une seule demande a été introduite, qui a été déclarée partiellement fondée et partiellement non fondée, cela peut donner lieu à la division ou au « partage » des frais.

Le montant

L’indemnité de procédure est forfaitaire. En d’autres termes, l’indemnité de procédure n’a pas pour objet de rembourser intégralement les honoraires de l’avocat. Le montant de l’indemnité de procédure dépend de la valeur de la demande : plus la valeur de la demande est élevée, plus le montant de l’indemnité de procédure est important. Une distinction est donc faite entre les demandes évaluables en argent (par exemple, le paiement de factures impayées) et les demandes non évaluables en argent (par exemple, la résiliation d’un contrat). Pour ces dernières, un seul montant de base, minimum et maximum s’applique.

Le juge a la possibilité d’adapter l’indemnité de procédure en fonction des circonstances de l’affaire, que ce soit en plus ou en moins du montant de base, mais dans les limites minimales et maximales. Par exemple, il peut tenir compte de la complexité de l’affaire, de la capacité financière de la partie perdante, des clauses contractuelles d’indemnisation ou d’un caractère manifestement déraisonnable. Il ne peut le faire que dans certaines limites et seulement si une partie le lui demande.

N’oubliez pas de demander l’IP

Il est nécessaire que l’indemnité de procédure soit réclamé pour y avoir droit. En effet, un tribunal ne peut pas accorder une indemnité de procédure à la partie gagnante si celle-ci ne l’a pas réclamé. Dans ce cas, la décision sur les frais est « réputée réservée » en vertu de l’article 1021(2) du Code judiciaire. C’est ce qu’a décidé la Cour de Cassation dans son arrêt du 15 janvier 2021.[3] Cela signifie que la Cour peut encore statuer sur cette question à une date ultérieure. La partie la plus intéressée devra à nouveau demander la fixation devant le tribunal et fournir un état détaillé de ses frais. Enfin, après avoir entendu les parties, la juridiction statuera sur la liquidation des frais.

Les frais sont également réputés réservés en vertu de l’article 1021, paragraphe 2, du Code judiciaire, lorsque la juridiction, par suite d’un oubli, a prononcé une décision sur les frais de procédure sans liquider ces frais.

D’autre part, lorsque l’indemnité de procédure est réclamée mais non liquidée par une partie, le tribunal doit déterminer d’office le montant correct de base de l’indemnité de procédure, sous réserve d’un motif ou d’une demande de dérogation, ou d’un accord procédural. C’est ce qu’a décidé la Cour de Cassation dans son arrêt du 18 janvier 2024.[4] Il est nécessaire, mais suffisant, que la partie gagnante réclame l’indemnité de procédure pour que celle-ci soit liquidée et qu’elle y ait droit.

Enfin, il peut arriver que l’indemnité de procédure soit réclamée et quantifiée, mais qu’un montant de base incorrect ou non indexé soit réclamé. Dans un arrêt du 13 janvier 2023, la Cour de Cassation a décidé que dans un tel cas, le tribunal doit liquider l’indemnité de procédure dans le jugement ou l’arrêt et accorder d’office le montant de base correct et indexé l’indemnité de procédure.[5]

Enfin, nous souhaitons mentionner que dans un arrêt daté du 19 octobre 2023, la Cour de Cassation a décidé que les appels qui portent exclusivement sur l’indemnité de procédure accordé en première instance sont toujours monétisables.[6]

[1] Cass. 11 janvier 2024, RW 2023-2024, 1179-1180.

[2] Cass. 24 mars 2016, T. Verz. 2017, 346.

[3] Cass. 13 janvier 2023, RW 2022-23, 1180

[4] Cass. 18 janvier 2024, RW 2023-24, 1176.

[5] Cass. 13 janvier 2023, RW 2022-23, 1180.

[6] Cass. 19 octobre 2023, P&B 2024, 18.

Ci-dessous les taux en vigueur à partir du 1er novembre 2022, les montants sont exprimés en euros :