Op 1 februari 2024 trad het nieuw Koninklijk Besluit (KB) voor overeenkomsten van vastgoedbemiddeling in werking. Dit KB is een update van het oude KB van 2007 en brengt een heel aantal nieuwe, dwingende bepalingen met zich mee met het oog op een betere consumentenbescherming.[1]

De belangrijkste punten worden hier voor u opgelijst.

Het toepassingsgebied breidt uit

Het toepassingsgebied van het KB werd aanzienlijk uitgebreid. Sinds 1 februari moeten niet alleen vastgoedmakelaars maar alle ondernemingen die beroepsmatig aan bemiddeling van vastgoed doen, deze regels volgen.[2] Hierbij kan gedacht worden aan architecten en landmeters. Notarissen worden expliciet uitgesloten van het KB.

Het schrift wordt een ‘duurzame drager’

Het nieuwe KB bepaalt een aantal keer dat er gebruik mag worden gemaakt van een duurzame drager, in plaats van een handgeschreven document. Hierbij kan gedacht worden aan het gebruik van een e-mail. Zo moeten de maandelijkse rapportering en een geldig bod vanaf 1 februari gebeuren ‘per duurzame drager’.[3] Ook de bemiddelingsopdracht hoeft niet meer handmatig te worden opgeschreven, maar mag nu ook op een ‘duurzame drager’ worden opgemaakt.[4] Deze bepaling doet geen afbreuk aan de precieze vermeldingen die de overeenkomst steeds dient te bevatten.[5] Zo moet de bemiddelingsovereenkomst vermelden wanneer en in welke gemeente, straat en huisnummer ze werd gesloten. Een standaardbeding is met andere woorden niet toegelaten. Er moet immers kunnen blijken dat de onderneming en de consument de overeenkomst samen hebben doorgenomen.

Een verlengd herroepingsbeding

De consument krijgt 14 dagen de tijd om de overeenkomst te herroepen. Hierop bestaat slechts één uitzondering. Indien de consument vraagt aan de vastgoedbemiddelaar om de overeenkomst te beginnen uitvoeren tijdens de herroepingstermijn en de overeenkomst volledig wordt uitgevoerd voordat hij van zijn recht gebruik heeft gemaakt. De consument moet voordien erkend hebben dat hij in zo’n geval zijn herroepingsrecht zou verliezen. [6]

Prijs en voorwaarden

In de bemiddelingsovereenkomst moet de prijs die de consument wens te verkrijgen voor het vastgoed worden opgenomen. Wanneer het de vastgoedbemiddelaar is toegestaan om met de kandidaat-koper te onderhandelen, moeten de onderhandelingsgrenzen worden aangegeven.[7] Van deze afspraken kan enkel afgeweken worden met het voorafgaandelijk en uitdrukkelijk akkoord van de consument. De consument moet ook op voorhand de aankoop-, verkoop-, huur- of verhuurvoorwaarden ontvangen, bijvoorbeeld door het gebruik van een modelcompromis.

Attesten nodig voor verkoop of verhuur

Er zijn ook een aantal veranderingen in verband met de attesten die nodig zijn voor de verkoop of verhuur van een pand (EPC, bodemverontreinigingsattest, …).[8] Allereerst moet de onderneming erop toezien dat er bij de bemiddelingsovereenkomst een lijst is toegevoegd van de attesten die moeten worden voorzien. De consument moet per attest de uitdrukkelijke keuze krijgen deze zelf op te vragen, of dit over te laten aan de onderneming. Daarnaast mag de onderneming vanaf 1 februari niet alleen de prijs van eventuele attesten aanrekenen, maar ook de kostprijs voor het verkrijgen van deze attesten. De prijs voor het verkrijgen van deze attesten moet de werkelijke prijs zijn en moet duidelijk op voorhand  worden aangegeven. Als de prijs niet op voorhand kan worden weergegeven, moet de berekeningswijze vermeld worden. Als dat ook niet mogelijk is, moet er minstens een indicatie van de kosten worden aangegeven.

Commissietarief

De bemiddelingsovereenkomst moet het totale door de consument te betalen commissietarief vermelden.[9]

Duur van exclusiviteit

De overeenkomst moet bepalen of de bemiddelingsopdracht al dan niet exclusief werd toegekend aan de vastgoedbemiddelaar. Indien de opdracht exclusief werd toegekend moet de duur van de exclusiviteit in de overeenkomst bepaald zijn. Deze exclusiviteit mag niet langer zijn dan zes maanden.[10]

Nieuwe opzeggingstermijnen en -vergoedingen

Het nieuwe KB verandert tevens een aantal aspecten aan de opzegging van de bemiddelingsovereenkomst.
De consument mag de overeenkomst allereerst opzeggen zonder dit te motiveren.[11]
Daarnaast zijn er nieuwe termijnen van toepassing.[12] In tegenstelling tot het oude KB, regelt het nieuwe KB de opzegtermijn voor overeenkomsten van onbepaalde duur wel. Deze opzegtermijn moet duidelijk vermeld zijn en mag niet meer dan twee maanden bedragen. Wanneer een overeenkomst een bepaalde duur heeft, die vernieuwd of stilzwijgend verlengd werd, bedraagt de opzegtermijn maximaal één maand voor overeenkomsten die oorspronkelijk drie maanden of minder bedroegen, is. Voor overeenkomsten die oorspronkelijk langer dan drie maanden zouden duren, is de opzegtermijn maximaal twee maanden.
Indien in de overeenkomst wordt voorzien in een opzegbeding, kan de consument ten allen tijde opzeggen op voorwaarde dat een opzegvergoeding betaald wordt.[13] Wanneer het pand niet wordt verkocht of verhuurd binnen de zes maanden na de opzegging, mag de opzegvergoeding niet meer bedragen dan 50 % procent van de overeengekomen commissie voor overeenkomsten die binnen de eerste drie maanden worden opgezegd en niet meer dan 25 % voor overeenkomsten die na de eerste drie maanden worden opgezegd. Wanneer het pand wel binnen de zes maanden na opzegging worden verkocht of verhuurd, mag de opzegvergoeding hoger zijn.

Indien u na het lezen van dit artikel nog vragen hebt, aarzel dan niet om ons te contacteren via [email protected] of [email protected].

[1] Art. 3 KB voor overeenkomsten van vastgoedbemiddeling.

[2] Art. 1 KB voor overeenkomsten van vastgoedbemiddeling.

[3] Art. 2, lid 2, 10° en 12° KB voor overeenkomsten van vastgoedbemiddeling.

[4] Art. 2, lid 1 KB voor overeenkomsten van vastgoedbemiddeling.

[5] Art. 2, lid 2, 2° KB voor overeenkomsten van vastgoedbemiddeling.

[6] Art. 2, lid 2, 1° KB voor overeenkomsten van vastgoedbemiddeling.

[7] Art. 2, lid 2, 3° KB voor overeenkomsten van vastgoedbemiddeling.

[8] Art. 2, lid 2, 4° KB voor overeenkomsten van vastgoedbemiddeling.

[9] Art. 2, lid 2, 5° KB voor overeenkomsten van vastgoedbemiddeling.

[10] Art. 2, lid 2, 6° KB voor overeenkomsten van vastgoedbemiddeling.

[11] Art. 2, lid 2, 15° KB voor overeenkomsten van vastgoedbemiddeling.

[12] Art. 2, lid 2, 8° KB voor overeenkomsten van vastgoedbemiddeling.

[13] Art. 2, lid 2, 15° KB voor overeenkomsten van vastgoedbemiddeling.

De Rechtsplegingsvergoeding (RPV): een Stavaza

Overeenkomstig artikel 1022, eerste lid Ger.W., is de rechtsplegingsvergoeding of de RPV een forfaitaire tegemoetkoming in de kosten en erelonen van de advocaat van de in het gelijkgestelde partij.

Betaler en ontvanger

Het opzet van de RPV is een tegemoetkoming in de kosten en erelonen van een advocaat. Dit heeft tot gevolg dat enkel partijen die zich in een gerechtelijke procedure laten vertegenwoordigen door een advocaat, recht hebben op een RPV. Dit werd nogmaals bevestigd door het Hof van Cassatie in een arrest van 11 januari 2024.[1] Het is daarbij niet vereist dat die personen effectief advocatenkosten hebben gemaakt. Ook wanneer een advocaat wordt aangesteld in het kader van juridische tweedelijnsbijstand, kan de rechter een RPV toekennen aan de persoon die werd bijgestaan en in het gelijk werd gesteld. In dit geval moet de RPV in rekening worden gebracht bij het indienen van de pro Deo punten. Wanneer de in de gelijkgestelde partij de dekking van een rechtsbijstandverzekering genoot, komt de RPV toe aan de rechtsbijstandsverzekeraar. Zo heeft het Hof van Cassatie geoordeeld in het arrest van 24 maart 2016.[2] De rechtsbijstandsverzekeraar dekt namelijk als schadeverzekeraar het risico van de gedingkosten van de verzekerde. Ten grondslag van elke schadeverzekering ligt het indemniteitsbeginsel, waarbij enkel de werkelijk geleden schade wordt vergoed en de verzekerde zich niet mag verrijken. Aangezien de verzekerde de advocatenkosten niet zelf moet dragen, komt de RPV toe aan de rechtsbijstandsverzekeraar.

De RPV komt toe aan de in het gelijkgestelde partij en wordt vergoed door de verliezende partij. Indien beide partijen deels in het gelijk en deels in het ongelijk worden gesteld, kan de rechter met toepassing van artikel 1017, vierde lid Ger.W. de kosten, waaronder de RPV, verdelen over de partijen wanneer hij dit raadzaam acht. Het is niet vereist dat de partijen wederzijdse vorderingen hebben ingesteld: ook wanneer slechts één vordering werd ingesteld die gedeeltelijk gegrond en gedeeltelijk ongegrond werd verklaard, kan dat aanleiding geven tot het verdelen of “omslaan” van de kosten.

De omvang

De RPV is forfaitair. Het is met andere woorden niet het doel dat met de RPV integraal de advocatenkosten worden vergoed. Het bedrag van de RPV is afhankelijk van de waarde van de vordering: hoe groter de waarde van de vordering, hoe groter het bedrag van de RPV. Er wordt dan ook een onderscheid gemaakt tussen in geld waardeerbare vorderingen (bv: betaling onbetaalde facturen) en niet in geld waardeerbare vorderingen (bv. opzegging contract). Voor deze laatste vorderingen geldt slechts één basis-, minimum- en maximumbedrag.

De rechter heeft de mogelijkheid om de RPV aan te passen aan de omstandigheden van de zaak, dit kan zowel boven als onder het basisbedrag, maar binnen de minimum- en maximumgrenzen. Zo kan hij rekening houden met de complexiteit van de zaak, de financiële draagkracht van de verliezende partij, contractuele schadebedingen of kennelijke onredelijkheid. Hij kan dit slechts binnen bepaalde grenzen en enkel wanneer een partij hem daartoe verzoekt.

Vergeet niet de RPV te vorderen

Het is noodzakelijk dat de RPV wordt gevorderd om hier aanspraak op te kunnen maken. Een rechter kan namelijk geen RPV toekennen aan de in het gelijkgestelde partij wanneer deze naliet de RPV te vorderen. In dit geval wordt de beslissing over de kosten “geacht te zijn aangehouden” op grond artikel 1021, tweede lid Ger. W. Dit heeft het Hof van Cassatie bepaalt in haar arrest van 15 januari 2021.[3] Dit betekent dat de rechter op een later moment hier nog uitspraak over kan doen. De meest belanghebbende partij zal opnieuw een vaststelling van een rechtsdag moeten vragen en een omstandige opgave doen van haar kosten. Nadat de partijen gehoord zijn, zal de rechter ten slotte uitspraak doen over de vereffening van de kosten.

De kosten worden eveneens geacht te zijn aangehouden op grond artikel 1021, tweede lid Ger. W., wanneer de rechter, wegens een vergetelheid, een proceskostenveroordeling heeft uitgesproken zonder deze kosten te vereffenen

Wanneer de RPV anderzijds wel wordt gevorderd, maar niet wordt begroot door een procespartij, moet de rechter ambtshalve het correcte basisbedrag van RPV bepalen, behoudens een grond of een verzoek tot afwijking, dan wel een procedureakkoord. Dit heeft het Hof van Cassatie geoordeeld in haar arrest van 18 januari 2024.[4] Het is een noodzakelijke, doch voldoende voorwaarde dat de in het gelijk gestelde partij de RPV vordert om de RPV te doen vereffenen en hier aanspraak op te kunnen maken.

Tot slot kan de situatie zich voordoen waarbij de RPV wordt gevorderd en tevens cijfermatig wordt begroot maar dat een onjuist of niet-geïndexeerd basisbedrag wordt gevorderd.  In een arrest van 13 januari 2023 heeft het Hof van Cassatie geoordeeld dat de rechter in dat geval de RPV in het vonnis of arrest moet vereffenen en ambtshalve het correcte en geïndexeerde basisbedrag van de RPV moet toekennen.[5]

Tenslotte wensen wij nog mee te geven dat in een arrest van 19 oktober 2023 heeft het Hof van Cassatie heeft beslist dat het hoger beroep dat uitsluitend betrekking heeft op de in eerste aanleg toegekende RPV, altijd in geld waardeerbaar is.[6]

Hieronder staan de tarieven die vanaf 1 november 2022 van kracht zijn, de bedragen zijn uitgedrukt in euro:

[1] Cass. 11 januari 2024, RW 2023-2024, 1179-1180.

[2] Cass. 24 maart 2016, T. Verz. 2017, 346.

[3] Cass. 13 januari 2023, RW 2022-23, 1180.

[4] Cass. 18 januari 2024, RW 2023-24, 1176.

[5] Cass. 13 januari 2023, RW 2022-23, 1180.

[6] Cass. 19 oktober 2023, P&B 2024, 18.